Réussir son achat sur plan, ce qu’il faut savoir

Vous êtes prêts à devenir propriétaire ? En choisissant d’acheter dans le neuf, la plupart du temps, cet achat s’effectuera sur plan. On parle alors de Vente en état futur d’achèvement (VEFA). Cela signifie que le logement est en cours de construction. Comment cela fonctionne-t-il ? On vous dit tout !

Pour acheter votre appartement ou votre maison neuve, vous constaterez que dans la grande majorité des cas les ventes s’effectuent en VEFA « Vente en état futur d’achèvement ». Concrètement, cela signifie que ces biens sont vendus alors même qu’ils ne sont pas encore construits ou qu’ils sont en cours de construction. Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de la construction et vous devez pour cela payer selon un échéancier.

Vous êtes inquiets sur les risques d’acheter un bien non construit ? Que se passe-t-il en cas de non livraison ? De remise d’un logement non conforme à vos attentes ? En cas de non-conformité ? Rassurez-vous, les ventes en VEFA sont bien encadrées par la loi et soumises à des règles précises portant sur la fixation du prix, le délai de livraison, les modalités de rétractation, le dépôt de garantie. Des conditions que l’on retrouve dans le contrat de réservation. Il engage notamment le promoteur à vous réserver l’appartement ou la maison que vous souhaitez acheter. En tant qu’acquéreur, vous ne vous engagez pas définitivement puisque vous bénéficiez d’un droit de rétractation.

Vous êtes inquiets sur les risques d’acheter un bien non construit ? Que se passe-t-il en cas de non livraison ? De remise d’un logement non conforme à vos attentes ? En cas de non-conformité ? Rassurez-vous, les ventes en VEFA sont bien encadrées par la loi et soumises à des règles précises portant sur la fixation du prix, le délai de livraison, les modalités de rétractation, le dépôt de garantie. Des conditions que l’on retrouve dans le contrat de réservation. Il engage notamment le promoteur à vous réserver l’appartement ou la maison que vous souhaitez acheter. En tant qu’acquéreur, vous ne vous engagez pas définitivement puisque vous bénéficiez d’un droit de rétractation.

Le contrat de réservation est un contrat préliminaire, un avant contrat par lequel le promoteur s’engage à vous réserver le logement que vous souhaitez acquérir si le programme se réalise. Il intervient avant la signature de l’acte de vente définitif et scelle votre accord avec le promoteur.

Il vous accorde aussi un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel pour pouvez finalement renoncer à cet achat sans justification, ni pénalité financière. Il doit être signé par les deux parties, l’acheteur et le promoteur, et doit impérativement être établi par écrit sous peine de nullité.

Voici les éléments qui doivent être notifiés dans le contrat de réservation :

• La surface habitable de l’appartement ou de la maison ;
• La situation dans l’immeuble ou dans le lotissement ;
• Le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances, dégagements ;
• La qualité de la construction au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat indiquant la nature et la qualité des matériaux, les éléments d’équipement ainsi que les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le logement vendu (ascenseur, cave, chauffage collectif, etc.) ;
• Le prix prévisionnel du logement réservé ;
• Le délai approximatif d’exécution des travaux ;
• La date à laquelle la vente pourra être conclue ;
• Tous les articles du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie.

Notez aussi que le jour de la signature du contrat de réservation vous devez verser un dépôt de garantie. Ce dépôt n’est pas obligatoire, mais il est souvent prévu. La somme est déposée sur un compte spécial à votre nom dans une banque ou chez un notaire. Aucune autre somme ne peut vous être demandée avant la signature de l’acte de vente définitif.

Le montant du dépôt de garantie s’élève à 5% du prix du logement si le contrat de vente est signé dans un délai d’1 an et à 2 % si le contrat est signé dans un délai d’1 an à 2 ans.

Une fois le contrat de réservation signé vous pouvez changer d’avis et revenir sur votre engagement et donc récupérer intégralement votre dépôt de garantie, sans justification. Ce délai de rétractation est de dix jours. Le promoteur vous restituera les fonds sans retenue, ni indemnité, dans un délai de vingt jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Il existe d’autres circonstances dans lesquelles vous pouvez renoncer à votre engagement et récupérer votre dépôt de garantie :

• Si vous demander un prêt pour acheter votre maison ou votre appartement et que la banque vous refuse ce prêt. L’obtention du prêt est une condition suspensive ;
• Si le promoteur abandonne le projet immobilier ;
• Si le contrat de vente définitif n’est pas conclu du fait du promoteur dans les délais précisés dans le contrat de réservation ;
• Si le prix de vente final dépasse de 5 % le prix prévisionnel ;
• Si l’un des équipements prévus au contrat n’est finalement pas réalisés (par exemple un ascenseur) ;
• Si la qualité de l’ouvrage présente une réduction de la valeur du bien supérieure à 10%.

Une fois le contrat de réservation signé vous pouvez changer d’avis et revenir sur votre engagement et donc récupérer intégralement votre dépôt de garantie, sans justification. Ce délai de rétractation est de dix jours. Le promoteur vous restituera les fonds sans retenue, ni indemnité, dans un délai de vingt jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Il existe d’autres circonstances dans lesquelles vous pouvez renoncer à votre engagement et récupérer votre dépôt de garantie :

• Si vous demander un prêt pour acheter votre maison ou votre appartement et que la banque vous refuse ce prêt. L’obtention du prêt est une condition suspensive ;
• Si le promoteur abandonne le projet immobilier ;
• Si le contrat de vente définitif n’est pas conclu du fait du promoteur dans les délais précisés dans le contrat de réservation ;
• Si le prix de vente final dépasse de 5 % le prix prévisionnel ;
• Si l’un des équipements prévus au contrat n’est finalement pas réalisés (par exemple un ascenseur) ;
• Si la qualité de l’ouvrage présente une réduction de la valeur du bien supérieure à 10%.

L’acte de vente définitif est obligatoirement signé devant notaire, conformément à la loi L-261-11 du Code de la construction et de l’habitation (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667798/). Vous pouvez faire appel à votre propre notaire ou être assisté par celui du promoteur. Dans ce dernier cas, les frais seront partagés. Cette signature intervient généralement durant la première phase des travaux à savoir avant l’achèvement des fondations.

Le contrat de vente définitif reprend l’essentiel des éléments du contrat de réservation :

• La description détaillée du logement et sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
• Le prix, les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix. Une pénalité peut être prévue au contrat en cas de retard de paiement ;
• Le délai de livraison ;
• La garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur ;
• La condition suspensive d’obtention des prêts.
• Il doit également comporter des pièces annexes relatives à la consistance de l’appartement ou de la maison (plans, surfaces de chaque pièces…) et à ses caractéristiques techniques.

Lors de la livraison de votre appartement nous vous conseillons de bien faire le tour, afin de vérifier qu’il est conforme au contrat que vous avez signé et qu’il ne présente pas de défauts, désordres ou dysfonctionnements. Si c’est le cas, notifiez les dans le procès-verbal de livraison. Le promoteur aura la charge de remédier à ces dommages.

Si vous n’émettez aucune réserve le jour de la remise des clés, sachez cependant que vous disposez d’un mois pour signaler les défauts non décelés ce jour-là.

La loi vous protège si vous constatez des défauts lors de la livraison de votre appartement ou de votre maison acheté(e) en VEFA. Elle vous permet notamment de consigner les 5% du solde à payer jusqu’à ce que le promoteur ait remédié aux vices signalés. Le consignataire est généralement désigné lors de la signature du contrat ; il peut être par exemple le notaire rédacteur de l’acte. Sachez que les réserves et la consignation n’empêche pas la livraison et la remise des clés.

Par ailleurs, si vous constatez des défauts ou des dysfonctionnements, un panel de garanties existe. Vous pourrez bénéficier de l’une ou de l’autre selon la problématique rencontrée.

• La garantie de remboursement, vous permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement,
• La garantie de parfait achèvementassure la réparation des désordres constatés l’année qui suit la remise des clés,
• La garantie biennaleconcerne les équipements du logement,
• La garantie décennaleatteste la prise en charge de désordres qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination,
• La garantie dommages-ouvrage,permet un préfinancement des travaux de reprise des désordres relevant de la garantie décennale,
• La garantie extrinsèque,obligatoire depuis 2015, assure l’achèvement du chantier ou le remboursement de l’acheteur en cas de défaillance du constructeur.