Vendre sa maison soi-même

Vendre sa maison représente un enjeu important. Il s’agit de vendre au bon prix, de vendre au bon moment et à votre rythme. La vente de votre maison peut être une étape assortie à l’achat d’un appartement neuf par exemple. Il est donc essentiel de respecter un certain nombre d’étapes pour conjuguer ces deux actions sereinement. Vendez votre maison dans les meilleures conditions : une nouvelle vie s’annonce.

Avec le temps, et sans un suivi proactif tout particulier, votre intérieur perd de sa fraîcheur, voire même peut se dégrader.

La première question à se poser : ma maison nécessite-t-elle de gros travaux avant sa mise en vente ?

En effet, certains des équipements deviennent obsolètes avec les années, certaines installations peuvent ne plus être en conformité avec les exigences légales.

Un plus grand nombre d’acheteurs seront séduits par une maison prête à être habitée. Les acquéreurs les plus frileux évitent les maisons à vendre avec travaux.  A l’inverse, une catégorie d’acheteurs va chercher en particulier les biens avec travaux. Ces acquéreurs peuvent négocier un meilleur prix leur achat.

Vous aurez tout intérêt à réaliser ces travaux vous-même ou bien à les sous-traiter en négociant les prix auprès de vos artisans. Vous supprimez les freins psychologiques et techniques de vos futurs acheteurs.

La deuxième étape : le home staging.

Effectuez des travaux de rafraîchissement et de remise au goût au jour. Ce relooking est à votre portée et peut tout changer dans la perception de votre maison et participe à vendre au meilleur prix un bien. Le home staging est peu coûteux et peut s’avérer rentable dans un processus de vente de votre logement.

Les émissions de télévision ont révélé un certain nombre de points clés, simples et réalisables par tous pour mieux vendre votre maison. Certains détails s’avèrent essentiels pour une bien meilleure perception de votre habitation par un acquéreur potentiel.

Repeindre certaines pièces est une valeur sûre du home staging. La peinture des murs est une action peu coûteuse et garantissant un résultat visible, vendeur et rassurant sur la propreté de votre bien. Choisir des couleurs de peintures les plus neutres possibles. Si le vert canard est très en vogue aujourd’hui, il ne le sera plus 1 ou 2 ans plus tard. Les couleurs marquées ne plairont pas à tous les visiteurs et ne s’assortira pas avec tous vos meubles et vos objets. Une couleur neutre vous permettra de valoriser vos objets, vos plantes, vos rideaux et vos meubles sans risque.

Débarrassez-vous de certains objets ou meubles peu séduisants. Aujourd’hui beaucoup d’enseignes vous proposent des objets et meubles peu chers garantissant une ambiance plus « déco » à petits prix.

Un fois votre bien rafraîchi, à vos appareils photos !

Bien photographier votre bien attirera plus d’acheteurs potentiels.

C’est la toute première approche de l’acheteur avec le bien. Il s’agit donc d’un élément à soigner tout particulièrement. Aujourd’hui les smartphones vous offrent une qualité intermédiaire de bon niveau. Mais n’hésitez pas à sous-traiter la mise en valeur photographique de votre nouvelle décoration. De bons clichés vous garantiront plus d’impact et de visibilité.

Une bonne valorisation réduira à coup sûr le délai de vente de votre propriété.

Ces diagnostics sont obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier au moment de la signature du compromis. Seuls des professionnels certifiés par des organismes accrédités sont en mesure de réaliser ces diagnostics. A l’issue de leur visite à votre domicile ils vous remettront un ensemble de documents que vous devrez fournir à votre acheteur. Ces diagnostics seront utiles dès la signature du compromis de vente.

Vous donnez un signe encourageant à l’acheteur en lui dévoilant ces documents, en toute transparence, lors de la visite réelle de votre bien.

Voici la liste des 10 diagnostics obligatoires https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite

1. Le diagnostic loi Carrez (surface de votre bien)
2. Le diagnostic performance énergétique du bâtiment (DPE)
   (le résultat de ce diagnostic est nécessaire dans l’annonce de vente du bien)
3. Le diagnostic amiante
4. Le diagnostic plomb
5. Le diagnostic termites
6. Le certificat d’état des risques naturels
7. Le diagnostic gaz
8. Le diagnostic électrique
9. Le diagnostic pour assainissement non collectif
10. L’information sur les mérules.

Les agences immobilières proposent de faire réaliser ces diagnostics avec leurs prestataires habituels. Mais vous pouvez tout à fait contacter des diagnostiqueurs DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre côté. https://www.service-public.fr/diagnostic-immobilier

Faire une bonne estimation est, en toute logique, ne pas tendre vers la surestimation du prix de vente sans tomber dans la sous-estimation. Logique oui, mais pas évident… Une bonne estimation vous évitera de vendre trop vite un bien sous-estimé et donc de perdre de l’argent. A l’inverse, si vous surestimez votre bien vous ferez fuir les acquéreurs et vous verriez la vente de votre maison traîner des mois durant. L’estimation de votre bien doit rester réaliste, au regard du prix du marché.

2 étapes à conjuguer pour une estimation réaliste

• Faire sa propre estimation du prix du votre bien

La question fondamentale, à l’achat comme à la vente d’un bien immobilier, est son adresse. Toutes les communes ne bénéficient pas de la même côte. Cette cotation peut varier au fil des années et des décennies.

La proximité des commerces, des écoles et des transports tient une bonne place dans le palmarès des « bien situés».  Renseignez-vous sur les biens achetés/vendus dans votre quartier. A quels prix ces bien sont-ils réellement vendus. Combien de temps a-t-il fallu pour vendre ces biens ? Votre quartier est-il calme, bénéficie-t-il d’une bonne image dans votre environnement ?

Tous ces paramètres intégrés dans votre calcul de cotation de votre maison, vous devriez pouvoir en tirer un prix en mètre carré, que vous réajusterez en fonction des atouts et des points faibles de votre habitation.

• Faire établir une estimation du prix de votre bien

Préférez une agence immobilière locale, qui connaît bien votre cadre de vie dans lequel vous évoluez. De plus cette agence sera peut-être celle que vous choisirez pour mettre votre maison à la vente. Il faut savoir que les acheteurs s’adressent en priorité aux agences des quartiers dans lesquels ils recherchent leur maison.

Cette agence vous proposera de venir visiter votre bien et vous fera parvenir une estimation en bonne et due forme. Elle a une bonne connaissance du marché, du type de bien qui y sont déjà à la vente, du prix au m² et du type de maison qui se vend. Ce professionnel a une connaissance experte du rapport offre/demande sur le marché pour vous aider à fixer le prix de vente de votre maison.

Ces différentes façons d’estimer le prix de votre maison vous permettra d’établir une fourchette de prix plus juste et mettre toutes les chances de votre côté pour vous assurer un meilleur délai de vente.

La question se pose forcément dans l’esprit de la majorité des vendeurs. Puis-je tenter de vendre ma maison par mes propres moyens (c’est-à-dire entre particuliers) ?

Oui bien sûr. Dans la mesure où rien ne vous pousse à une vente urgente, prenez le temps de sentir si votre maison peut plaire. Vous devez être en mesure de gérer vos acheteurs potentiels et d’organiser les visites. Préparer des réponses précises à toutes les questions que peuvent vous poser les futurs acheteurs. Vendre au sens commercial du terme.

Aujourd’hui les possibilités de mise en ligne sur des sites internet de particuliers à particuliers, peut vous offrir la possibilité de cette première approche du marché. Naturellement, vous aurez préalablement respecté toutes les étapes précédentes. Cette première option vous demandera beaucoup de temps et d’investissement personnel, mais permet d’économiser les frais d’agence.

Si cette étape ne s’avère pas concluante vous pouvez alors vous tourner vers une prise en charge de la vente par un professionnel. A vous de faire le choix de l’agence immobilière (voir chapitre « estimer votre maison »). De plus, connaissant le marché et ses attentes, votre agence sera en mesure d’aiguiser ses arguments pour mieux vendre votre bien.

Il s’agira ici de choisir le type de mandat que vous souhaitez signer avec elle. Trois possibilités s’offrent à vous : le mandat simple, le mandat exclusif et le mandat semi-exclusif.

• Le mandat simple (ou mandat unique) vous permet à la fois de pouvoir vendre votre maison. Dans le même temps vous pouvez mettre votre habitation en vente dans plusieurs agences. Ce type de contrat est certes plus souple et plus ouvert pour plus de possibilités. Attention cependant au risque de disparités des prix dans tous les lieux et sur tous les supports choisis.

Il faut savoir qu’une agence sera moins motivée à vendre votre bien que lorsqu’elle est en mandat exclusif.

• Le mandat exclusif est un contrat qui unit le professionnel de l’immobilier et le vendeur pour une durée généralement déterminée autour de 3 mois. Vous n’aurez pas, dans ce choix, la possibilité de vendre le bien par vous-même. Si un acheteur venait à se présenter à vous par un tout autre canal (le bouche à oreille par exemple), vous devrez le redirigez vers votre interlocuteur exclusif, l’agence immobilière. Si vous venez à vendre le bien sans passer par un professionnel durant cette période, vous lui serez redevable de la commission d’agence prévue dès la signature du mandat.
• Le mandat semi-exclusif : similaire au mandat exclusif. Vous soumettez la vente auprès d’une agence immobilière unique. Cependant ce mandat vous réserve le droit de vendre votre maison de votre côté si vous en avez l’opportunité. Vous ne serez alors pas redevable de la commission d’agence.

C’est l’étape ultime de séduction de l’acheteur. Il a été suffisamment séduit pour venir jusqu’à vous, il ne s’agit pas là de le décevoir.

Lors de cette étape, nous réalisons à quel point il est important de ne pas « sur-vendre » votre bien dans son annonce ou ses photos, au contraire.

Gardez quelques bonnes surprises en réserve pour les visites.

Après avoir relooké votre habitation (voir « Valoriser les atouts de votre maison »), il s’agit maintenant de proposer des pièces épurées, rangées et propres tout simplement.

Choisissez le bon moment de la journée ; par exemple, celui où votre acheteur ne rencontrera pas un embouteillage terrible pour venir à votre rencontre. Préférez le moment de la journée où votre maison est claire, celui où votre terrasse pourra vous accueillir, celui où les enfants sont plutôt à l’école pour vous consacrer pleinement et sereinement à cette visite, etc…

Veuillez à ce que les enfants aient fait leur lit, rangé le bureau, n’aient laissé aucun linge ou vêtement traîner.

Dans la cuisine : un évier vidé de toute vaisselle salle, des poubelles vides (des poubelles débordantes sont du plus mauvais effet), la vaisselle rangée dans les placards.

Vos salle de bain et toilettes doivent être particulièrement irréprochables : les visiteurs peuvent être amenés à non seulement les visiter mais aussi les utiliser lors de leur passage chez vous.

Dans les pièces à vivre : n’hésitez pas à éloigner temporairement des objets ou petits meubles inutiles et encombrant la vue. Vos efforts de home staging seront appréciés lors des visites de votre maison.

Une maison ou un appartement aéré(e), rangé(e), propre et bien-odorant(e) fera plus d’effet, soyez en certain.

Vous avez une offre d’achat

Deux possibilités au moment de la signature du compromis de vente.

• Si vous n’êtes pas passé par une agence immobilière :

Vous contacterez votre notaire (ou le notaire que l’on a pu vous conseiller) et lui communiquerez l’offre de l’acheteur de votre maison et ses coordonnées. Si l’acheteur de votre habitation à son propre notaire, communiquer les coordonnées de ce dernier à votre notaire.

• Si vous êtes passé par une agence immobilière :

Vous communiquez les coordonnées de votre notaire à l’agence qui orchestrera les différentes étapes entre notaires jusqu’à la signature de l’acte de compromis.

Cet acte est signé généralement après un délai contractuel de trois mois correspondant au délai nécessaire et suffisant pour l’obtention des offres de prêts bancaires.

Ce délai peut être compressible dans la limite du délai de préemption des communes de deux mois. Ceci par exemple lors d’un acte de vente sans condition suspensive. Dans ce cas l’acheteur dispose des fonds et n’a pas besoin de prêt bancaire.

Certaines communes ne pratiquent pas le droit de préemption (DPU Droit de Préemption Urbain), votre notaire vous le précisera.